上海杨浦定海路街道探索破解"质价困局"

走进上海市杨浦区海州路105弄小区，居民王秀华指着干净的楼道，脸上露出 satisfied 的笑容：“现在卫生每天有人打扫，维修有快速响应，安全有专人巡逻，原来那些琐碎却烦心的事终于有了管的人、负责的人了，新物业的效率就是高！”

走进上海市杨浦区海州路105弄小区，居民王秀华指着干净的楼道，脸上露出 satisfied 的笑容：“现在卫生每天有人打扫，维修有快速响应，安全有专人巡逻，原来那些琐碎却烦心的事终于有了管的人、负责的人了，新物业的效率就是高！”

同样感受到显著变化的，还有平凉路1975弄小区的居民。“12月1日，保利物业正式入驻后，我们小区的环境面貌焕然一新，场地有人打扫了，绿化也有人管理了，门口每天有5次巡逻……”谈起小区的这次“团购物业”，居民包菊祥表示，不仅感到激动，更多的是充满期待。

这些点滴变化，源于定海路街道以党建为引领，创新推出的“团购物业”模式。

这项模式通过资源整合、机制创新和民主协商，成功实现了物业服务从“兜底型”向“规范型”的升级，悄然改变着社区居民的生活，走出了一条“非财政托底”的老旧小区治理新路径。

“老、小、散”小区物业治理难在哪？

定海路街道办事处副主任陈怿介绍，街道共有66个住宅小区，其中75.76%的小区建于2000年之前。这些老旧小区普遍存在设施老化、管理混乱的问题，31个小区长期依赖托管物业进行托底管理，面临着服务缺位、成本失衡和治理低效的多重困境。

这些小区长期面临结构性矛盾：每平方米仅收取0.18元的物业费，只能勉强覆盖应急维修费用，日常保洁、秩序维护等基础服务却普遍缺失；人力和物料成本逐年上涨，与居民对物业费市场化调整接受度低的矛盾日益突出，导致物业公司陷入“低价亏损、涨价难推进”的困境；基础设施老化问题严重，维修成本不断上升，有限的治理资源难以满足居民对精细化管理的需求，治理效能明显不足。

在此背景下，街道选取了12个位置相近、问题典型的小区作为试点，通过“团购物业”模式激活市场活力，破解治理难题。

如何从“无人问津”到“优质竞争”？

上海市委党校（上海行政学院）社会学教研部主任何海兵教授指出，“团购物业”模式的首创性在于打破了传统上各小区各自为战的治理壁垒，通过区域整合形成规模效应，使老旧小区物业服务实现了从“无人问津”到“优质竞争”的转变。

为了确保“团购物业”取得实效，街道构建了“多元协同、市场运作”的系统解决方案。6月18日，街道召开了工作动员部署专题会议，全面启动“团购物业”工作，并委托第三方专业机构对试点小区进行物业服务价格评估，出具评估报告。

在民主协商方面，街道组建了攻坚专班，开展了“一小区一策略”的精准宣传活动，通过20余场居民座谈会，详细讲解了“服务对比账”、“成本效益账”和“长远利益账”，赢得了居民的理解和支持。

8月29日至30日，试点小区成功召开了物业选聘的业主大会，平均参与率达92.65%，同意率超过77.94%，凝聚起了改革共识。

在资源整合方面，街道按照“地域相邻、管理便捷”的原则，在房管局的指导下，将12个试点小区整合为一个总面积达11.2万平方米的“物业服务综合体”，通过规模订单的方式吸引优质物业企业参与竞争。最终，吸引了保利物业等5家企业竞标，并于11月5日完成了评标工作，发布了中标结果。

在标准规范方面，街道制定了“四保三优”的基础服务统一标准，通过跨级联动破解政策瓶颈，获得了市区主管部门的政策指导和支持。

同时，街道以“网格化、专业化、智能化”的“一体三化”为路径，推动治理提质增效。通过“微网格”实现集约化管理，构建了“街道统筹、居民区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职能部门指导”的“六位一体”治理体系，实现了资源的统筹与闭环响应；制定了“四保三优”服务标准（即保障清洁、秩序、维修、绿化，优化便民服务、安全保障和文化建设），推动物业服务从基础保障向品质提升跨越；依托线上平台搭建连片小区管理数据库，整合了房屋安全检测、物业缴费、设施报修等功能，实现了全流程智能化闭环，并建立了动态考核机制，确保“优质优价、奖优罚劣”。

“‘团购物业’仍处于探索阶段，后续在物业服务监管、质量持续提升和长效机制完善等方面仍面临诸多挑战。”定海路街道党工委书记李荣表示：“未来，将继续深化党建引领下的物业治理实践，巩固拓展试点成果，不断提升基层治理现代化水平，让定海居民住有所居、居有所安。”